（中国网地产 甘逗）新营销、新的网销、直通车，贝壳新房在不经意间又建构一组新名词。消费者的习惯被数字化更加能体现大趋势。贝壳共享的一组数据表明，平台61%以上的购房者首先不会在线上搜寻信息，其中34.3%的用户有过深度采访不道德，有33%的用户不会必要采访到楼盘或二手房详情页。这回应，今天中国有60%以上的购房者优先选择线上理解楼盘信息，并且有1/3以上的用户是通过线上跟平台顾问展开必要的交流相连。

而这意味著，开发商朋友以前讨厌的媒体广告以及路牌广告的空袭投入方式必须新的思维。在房地产市场发展2018年冷失衡，2019年变数仍在的前提下，现如今对于大部分房企来讲，去化依然是所有人都关心的核心问题。

因此，怎么样通过新的营销手段或者新的方式，需要反对到房企和营销人员，是亟待解决的关键。面临极大的挑战，房地产分销市场如何调整？现如今消费者在购房时，更加注目的又不会是什么？回应，中国网地产采访贝壳去找房副总裁、贝壳新房平台事业部总经理潘志勇，看大环境下贝壳新房有哪些突破路径以及创意营销方式。贝壳去找房副总裁、贝壳新房平台事业部总经理潘志勇新营销：怎能忽视“人”的重要性？“人的因素，是房地产电商与实体电商仅次于的区别。”潘志勇回应，无论何种模式都无法忽视“人”的重要性。

“房产营销的作法有很多，或获取销售线索，或把消费者带进场景，但确实的房产营销还是要逃跑‘人’这个核心要素。贝壳新房平台全国平均值一单交易是170万人民币，就这么大宗的消费而言，消费者是一定会跟人认识，而不是非常简单地在线上看一下就不会下单。

”潘志勇回应，“过去十几年不管是之前友商、其他的平台，还包括现在线上主流的信息平台都是有意无意地把人的因素忽视，只不过房产营销最后还是必须置业顾问，必须经纪人、必须购房专家协助消费者做到最差的自由选择，这也是房地产电商和实物电商仅次于的差异。”因此，贝壳去找房环绕购房交易中的‘人’建构了三大营销模式，还包括人店模式、直通车模式和新的网销模式。在新营销体系中，一直以销售者为主体，这也是贝壳与其他平台仅次于的差异。回应，潘志勇阐述：“我们是通过平台把经纪人、置业顾问，把消费者的市场需求相连在一起，实时运用三种模式协助所有的开发商较慢去化，助力营销。

”资料表明，贝壳问世几个月来，总计入驻将近百座城市和地区，覆盖面积1.7万家门店，相连超强16万名经纪人，将购房者从线上带回线下，不仅构建一二手同步的去化增效，更加构建了服务闭环。贝壳新房：怎样突破“无以”字发展排挤？“谁需要更佳的符合消费者的市场需求，谁才能确实的脱颖而出。

”构建从线上到线下的服务闭环，对于任何平台来说，都不是易事。“最好的一环是怎么把线上和线下相连在一起。

”潘志勇回应，“任何一个互联网平台执着的都是两件事情。第一是获得客成本上升，以更加较低的成本把客户更有到平台上来。

第二是更佳的提高转化成，协助购房者卖到中意的房子。最好的一个环节就是怎样更佳地服务消费者，解读购房者的市场需求老大他给定到适合的房子。最高效的方式就是将购房者引荐给二手经纪人或者是专职的置房顾问。

”而购房这个事情上，最关键的就在于“最后临门一脚”。潘志勇阐述，交易顺利的相当大因素各不相同置业顾问或者经纪人，他是不是更加不懂消费者的市场需求，能无法在他的支出、地理位置、自己的购房市场需求上，老大他给定到适合的房源，让他购买想买的房。““1+3”商业模式，让购房者和房源创建更加有效地相连对于新房电商的定义，潘志勇问道：新营销只不过更加适合叫新零售。

新零售是对买家更加适合的场景，不单只必须线上流量，它更加必须经纪人的接续。无论是置业顾问、经纪人、还是新房顾问，要有效地接续，能给消费者获取服务。所以，叫新零售不会更加适合。

但由于大家对新零售“生鲜慢消”标签不存在既有印象，所以命名新营销。新营销中的人店模式核心是“经纪人+经纪门店”，平台将购房市场需求导给经纪人，经纪人来消化市场需求，或者充份理解购房者市场需求之后接入给新房售楼处。这种模式的优势在于经过数次细管模型检验之后，流向售楼处的市场需求往往是最精准的。

直通车模式则是为了增加中间环节，让购房者的市场需求在线上就能必要合超过新房售楼处。比如贝壳新房和万科的合作中，贝壳新房必要把流量、商机导给万科，由万科的销售人员必要接续用户的告知和造访。

在万科直通车业务启动的60天内，12个合作新的盘中，万科进账3800两组商机，合作后商机快速增长4.9倍，3大主推楼盘成交价25套，去化效果显著。新的网销则是贝壳新房的又一创意营销模式，是传销模式的升级递归。更加精准，也更加高效。

贝壳新房基于用户购房不道德趋势的洞察，创建了线上传销团队，负责管理当作购房者的顾问角色，必要接续用户市场需求给定最佳楼盘，以用户为中心超越片区的地理容许。“这个传销队伍在我们可行性设想来看，转化率是传统经纪人的3-5倍，他们需要为整个行业或者为开发商获取更佳的服务。”潘志勇透漏，在整个平台流量持续增长的情况下，三种模式将不会针对有所不同的市场需求特征去创建相连。

谈及修建贝壳平台过程中仅次于的感觉，潘志勇坦言，我们做到这个平台以后更加不懂消费者了，对“寄居”的市场需求理解地更加明了。我们告诉在大大变化的过程中，如何更佳的符合消费者的市场需求，并持续为他获取服务。同时，我们也更为理解产品。

比如，链家对二手房源的解读更加深刻印象，其中还包括对小区、户型、过去交易记录以及楼盘信息的解读也更加详细。在新房上，我们的解读是新房是期货，消费者更加期望能有一个对未来的预判。

这就是说新房的区位、户型、小区周边的生活设施，对消费者来讲是更加最重要的。贝壳对用户和产品的深刻理解，可以从消费者的角度为其获取所需的核心信息与服务，这乃是贝壳与房企仅次于的差异。

-End-以下为采访国史：问：贝壳新房新营销模式跟传统的一二手同步有什么区别？潘：传统的一二手同步还是人店模式，二手经纪人把他的客户并转介成一手房销售。那个模式不俗，但问题是二手经纪人能无法理解全城的楼盘。

消费者是重点看方位和个人市场需求的。二手经纪人就像种田一样，在这个地方耕耘。问：您之前在360和天猫都有过工作经历，您实在房地产电商和实体电商是不是差异？潘：房地产电商的转化成细管较为宽，必须线上、线下以及必须经纪人和卖房者协同作业。

这是跟实体电商不一样的，他们本身就是一个闭环。房地产电商更加难做，转化率更加较低，必须中用的技术也更加简单。问：新营销的变量因素是什么？潘：首先是对消费者的了解洞察。iPhone出来之前，你也不告诉新一代智能手机宽什么样。

每个人都有想要说道但是又说不清楚、叙述不确切的东西，这是做到产品、做到平台必需得看穿的。你要需要获取给消费者他确实想但又无法清楚叙述确切的产品功能或者是服务。这是最核心的。第二，我们怎么样用我们的技术更佳的协助开发商去展现出他的产品，协助购房者寻找他青睐的房产，以及协助卖房的置业顾问去更佳地服务客户。

较为典型的案例就是平台户型信息呈现出。原本的户型图在APP里是较为差劲的体验，因为基本上都是拍电影一张照片，或者是扫瞄一下。对消费者来说，这个开发商是一种类型的户型，那个开发商是另一种类型的户型，有的有标识，有的没标识，你有可能看不清楚。

我们是自己研发了一套新的VR看房系统，新的去所画户型图，对消费者来说是更佳的体验。问：现在大家都在说道行业情绪，您自己有感觉吗？潘：这个行业的情绪还是较为低的，经过十几年的快速增长，到了快速增长比较上升的时候，大家都会有情绪。其他行业比开发商早的开始上升，像手机行业早已开始上升。

上升带给必定的结果，消费者反而对高质量产品的市场需求更大，因为谁不会统合，谁需要更佳符合消费者的市场需求，才能确实的脱颖而出。上升对整个地产行业来讲是更佳地涤荡的过程，开发商不会研发出有更佳的产品。对平台来讲，确实意义上构建了线上支撑用户端到开发商末端原始交易的平台是较为较少的，除了我们基本上就没别家了，像我们的友商，只是获取销售线索，自己并不支撑交易。

只不过我们的快速增长是较为好的。线上的快速增长更佳，线上快速增长相比之下低于线下，都是三位数以上的快速增长。

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